인구와 부동산 시장의 관계

전 세계적으로 인구감소는 명백한 트렌드가 되어가고 있다. 인구수가 국가경쟁력과 연관이 되는 신흥국의 경우도 인구 감소는 피해 갈 수 없다. 이 글에서는 인구수와 부동산 투자의 연관성에 대하여 기술하고자 한다. 보통 인구수가 줄어들면 부동산은 수요가 감소하기 때문에 가격이 떨어질 것이라 생각하는데 반드시 그렇지 않다.

인구가 감소 부동산 가격 상관관계

유럽의 경우 고령화가 많이 진행되었지만 경제 상황은 생각보다 잘 버티고 있다. 인구가 감소했지만 경제상황과 부동산 가격은 상승을 했다. 하지만 한국사람들이 많이 이야기하는 일본의 경우 인구감소와 함께 경제와 부동산 가격이 무너지기 시작했다. 여기서 중요한 요소는 각 나라면 자산시장의 버블이 있는지 여부가 더욱 중요하다는 것이다. 단순하게 인구수로만 판단을 해서는 정확한 판단을 하기 어렵다. 물론 인구가 줄어들면 집을 살 수요층이 줄어들기 때문에 집값이 떨어지는 소외된 지역이 분명히 있을 것이다. 하지만 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 대한 수요는 유지되거나 오히려 더욱 증가된다는 것이다. 곧 양극화와도 연관이 된다.

한국 부동산과 일본 부동산의 차이

1980~1990년대 일본의 저금리에 따른 주식과 부동산 투자열풍으로 자산 시장에 큰 거품이 끼기 시작했다. 거품이 꺼진 이후 금리 인하도 빠르게 진행이 되어야 하는데 금리 인하 시기가 늦은 것이다. 그리고 부동산 시장에도 버블이 꺼지면서 위기가 찾아왔는데 부동산 공급을 지속했던 것이다. 일본의 자산 시장이 큰 하락이 불가피했던 것이다. 자산 시장의 크기가 컸던 만큼 하락도 컸다. 이러한 일본은 상황을 보고 다른 나라들은 교훈 삼아 위기에 대응을 하는 방법을 알게 되었던 것이다. 한국의 경우도 문화권이나 수출기반 경제로 일본과 유사한 모습을 보이며 한국의 10년 뒤 모습을 일본으로 설명하기도 한다. 자연스럽게 일본의 부동산과 한국의 부동산을 연관 지어 설명하는 사람들이 적지 않은 이유도 한국경제와 일본 경제의 유사성 때문이다. 하지만 한국 부동산 시장이 분명히 다른 부분은 정부에서 금리 및 대출을 엄격하게 관리를 한다. 부동산 시장에 버블이 크게 생길 수가 없는 구조이다.

한국 부동산 버블을 판단하는 방법

부동산 시장의 하락에 있어 전제 조건은 버블의 유무이다. 따라서 버블의 유무를 판단하는 것이 굉장히 중요하다. 인플레이션 대비 집값이 얼마나 올랐는지를 확인해보자. 인플레이션 대비 집값상승률이 높다고 해서 무조건 버블은 아니다. 북유럽의 부동산 시장을 예로 들 수 있다. 북유럽 부동산 시장은 인플레이션 대비 항상 상승률이 높았지만 계속해서 집값은 상승 중이다. 북유럽시장은 우선 복지가 잘 되어 있고 공공주택이 많아서 주택 공급이 항상 부족해 왔다. 집값이 쉽게 떨어질 수 없는 구조인 것이다. 한국 시장의 경우 수도인 서울의 경우 인플레이션 대비해서 꽤 많이 올라 버블이 있다고 판단되며 다른 도시의 경우 인플레이션과 비례해서 오른 지역도 있고 아직 오르지 못한 지역도 있다. 서울의 경우는 항상 공급이 부족해서 절대적인 부동산 가격은 높지만 공급이 절대적으로 부족하여 버블이 쉽게 꺼지기는 쉽지가 않다.